Wie hoch sind die Steuern und Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien im Jahr 2023?
Welche Gebühren fallen beim Immobilienverkauf in Spanien an? Was ist mit den Steuern?
Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie in Spanien zu verkaufen, müssen Sie verschiedene Steuern und Kosten im Auge behalten. Die Steuern und Gebühren, die Sie beim Verkauf eines Hauses in Spanien zahlen, sind unterschiedlich und es gibt keinen Kalkulator für den Verkauf von Immobilien in Spanien, der dies automatisch berechnet, da dies von verschiedenen Faktoren abhängt. In diesem Artikel stellen wir Ihnen jedoch alle Informationen zur Verfügung, damit Sie alle Kosten und Steuern, die mit dem Immobilienverkauf in Spanien im Jahr 2023 verbunden sind, leicht zusammenrechnen können.
In der Regel belaufen sich die Kosten auf 5 % bis 15 % des endgültigen Verkaufspreises, obwohl sie je nach autonomer Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet, und je nach der Situation des Verkäufers variieren können. Wenn Sie beispielsweise über 65 Jahre alt sind oder den gesamten Verkaufserlös in den Kauf eines Hauses für Ihren Hauptwohnsitz reinvestieren, sind Sie von der Zahlung der Einkommensteuer (in Spanien als IRPF bezeichnet) befreit.
Um den Verkauf einer Immobilie in Spanien abzuwickeln, müssen Sie sich eine Reihe von Dokumenten besorgen. Diese Verfahren sind mit einigen Kosten verbunden, die gezahlt werden müssen, damit der Vorgang effektiv durchgeführt werden kann:
Seit dem 1. Juni 2013 ist es Pflicht, einen Energieausweis für die Immobilie, die Sie verkaufen möchten, vorzulegen. Dieses Dokument gibt den Energieverbrauch der Immobilie an und bescheinigt ihre Energieeffizienz.
Um diesen zu erhalten, muss ein qualifizierter Fachmann die Werte des Hauses messen. Der ungefähre Durchschnittspreis für einen Energieausweis im Jahr 2023 liegt zwischen 60 und 130 Euro. Was die Kosten dieses Dokuments beeinflusst, ist die Größe der Immobilie: Je größer die Wohnfläche, desto höher die Kosten.
In einigen spanischen autonomen Gemeinschaften ist es zwingend erforderlich, über einen Bewohnbarkeitsnachweis zu verfügen, um eine Immobilie verkaufen zu können. Dieses Dokument wird in Spanien als „Cédula de habitabilidad“ bezeichnet und bescheinigt, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an Sicherheit und Bewohnbarkeit erfüllt.
Um dieses Dokument zu erhalten, ist es ebenfalls erforderlich, die Hilfe eines qualifizierten Fachmanns in Anspruch zu nehmen. Die Kosten variieren je nach Experte, Immobilie und je nach den Gebühren, die von der jeweiligen Gemeinde erhoben werden. Im Jahr 2023 liegen die durchschnittlichen Kosten zwischen 60 und 160 Euro.
Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien ist es immer ratsam, ein Dokument anzufordern, das als „Nota simple" der Immobilie bekannt ist. Dieses Dokument kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer angefordert werden, da es verwendet wird, um festzustellen, ob die Immobilie unbelastet ist, ob sie mit einer Hypothek belastet wurde usw.
Dies geht am einfachsten über das Webportal der Registerführer und kostet 9,20 Euro. Die Kosten für das persönliche Abholen der Nota simple beim Grundbuchamt betragen 3,64 Euro.
Diese Kosten müssen übernommen werden, wenn die zu verkaufende Immobilie mit einer Hypothek belastet ist. Es ist nicht möglich, eine belastete Immobilie zu verkaufen, daher muss dieses Verfahren im Voraus durchgeführt werden.
Die Kosten für die Löschung der Hypothek hängen davon ab, wie und bei wem sie vorgenommen wird. Am günstigsten ist es, dies selbst zu tun (ca. 400 Euro), während ein unabhängiger Makler ca. 480 Euro berechnet und eine Bank oder ein Vermittler etwas mehr als 1.000 Euro verlangt.
Dieses Dokument, das in Spanien als „Contrato de arras“ bezeichnet wird, ist nicht obligatorisch, wird aber dringend empfohlen. Denn ein Anzahlungsvertrag schützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer für den Fall, dass eine der beiden Parteien bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Rückzieher macht.
Dieses Dokument enthält alle Bedingungen, die zwischen den beiden Parteien während der Verhandlungen vereinbart wurden, wie etwa den endgültigen Verkaufspreis, den Termin für die Unterzeichnung, die Aufteilung der Kosten, die Strafen bei Vertragsbruch usw.
Die Kosten für den Anzahlungsvertrag in Spanien hängen davon ab, wer mit der Erstellung beauftragt wurde. Sie können ihn kostenlos erhalten, wenn Sie den Vertrag selbst aufsetzen. Wenn dies ein Immobilienmakler durchführt, werden die Kosten in seine Verkaufsprovision aufgenommen. Und wenn es ein Anwalt erledigt, kann der Endpreis etwa 100 Euro betragen.
Diese entsprechen den Kosten für die notarielle Beurkundung, einschließlich des Notarhonorars. Sie werden in der Regel vollständig vom Käufer getragen, obwohl das Zivilgesetzbuch vorsieht, dass der Verkäufer die Kosten für die Kaufurkunde und der Käufer die Kosten für die erste und die folgenden Ausfertigungen zu tragen hat.
Die endgültige Höhe der Notargebühren variiert je nach Immobilienpreis. Notargebühren, sogenannte Tarife, sind staatlich geregelt und alle Notare berechnen für die gleichen Dienstleistungen dieselben Gebühren. Für die Abwicklung des öffentlichen Kaufvertrags liegt der Preis zwischen 600 und 875 Euro, je nach Wert der Immobilie.
Wenn Sie sich für einen Immobilienmakler entschieden haben, der den Verkauf Ihres Hauses in Spanien abwickelt, müssen Sie die entsprechenden Gebühren bezahlen. Diese hängen gänzlich vom Markt (Art der Immobilie, geografische Lage usw.) und dem Preis der Immobilie ab. Im Allgemeinen berechnen Immobilienmakler einen zuvor festgelegten Prozentsatz des endgültigen Verkaufspreises der Immobilie.
Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien fallen mehrere Steuern an. Es gibt einige Ausnahmen, aber die am häufigsten zu zahlenden Steuern sind die folgenden:
Beim Verkauf einer Immobilie muss eine Einkommenssteuer (IRPF) auf den mit dem Verkauf erzielten Veräußerungsgewinn gezahlt werden, d. h. sie ist nur dann zu entrichten, wenn die Immobilie zu einem höheren Preis als dem beim Kauf gezahlten verkauft wurde und einen Veräußerungsgewinn erzielt hat. Die erzielten Einkünfte werden in der Einkommensteuererklärung des Jahres nach dem Verkauf der Immobilie angegeben.
Bei der Berechnung werden der Preis, zu dem die Immobilie verkauft wurde, der Preis, zu dem sie gekauft wurde, und die bei der Durchführung dieser Vorgänge entstandenen Kosten berücksichtigt.
Je nach den erzielten Gewinnen wird der Betrag nach den vom Finanzamt festgelegten IRPF-Klassen besteuert, die für 2023 wie folgt lauten:
Diese Prozentsätze werden stufenweise angewendet. Beispielsweise müssen die ersten 6.000 Euro Gewinn mit 19 % besteuert werden. Ab 6.000 Euro bis 50.000 Euro mit 21 % und so weiter und so fort.
Es gibt jedoch einige Ausnahmen, nach denen beim Verkauf von Immobilien in Spanien keine Einkommensteuer zu zahlen ist:
Diese Steuer ist an die Gemeinde zu zahlen, in der sich die Immobilie befindet, und zwar für den Wertzuwachs der Immobilie vom Zeitpunkt des Kaufs bis zum Verkauf. Sie muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf gezahlt werden.
Diese Steuer wird auf den Wertzuwachs des Grundstücks und nicht auf den Kaufpreis erhoben. Bei der Berechnung der kommunalen Wertzuwachssteuer müssen der Katasterwert des Grundstücks, die Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie in Besitz war, und der vom Gemeinderat festgelegte Koeffizient oder Prozentsatz berücksichtigt werden.
Wird eine Wohnung oder ein Haus zu einem niedrigeren Preis als dem Anschaffungswert verkauft, ist keine Wertzuwachssteuer zu zahlen.
Diese Steuer wird jährlich gezahlt und fällt in den Zuständigkeitsbereich der jeweiligen Gemeinde, sodass der Preis je nach Standort der Immobilie variiert. Die IBI-Kosten sind jedoch auf ein Minimum von 0,4 % und ein Maximum von 1,3 % des Katasterwerts der Immobilie begrenzt.
Sie muss von demjenigen gezahlt werden, der am 1. Januar als Eigentümer der Immobilie erscheint. Das Datum der Zahlung hängt vom Standort der Immobilie ab.
Im Jahr 2023 verpflichtet das Finanzministerium in Spanien den Käufer dazu, 3 % des Kaufpreises zum Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung einzubehalten und im Namen des Verkäufers als Einkommenssteuer für Nichtansässige in die Staatskasse einzuzahlen.
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