Die richtige Vorbereitung für den Immobilienkauf
1. N.I.E. beantragen: Ohne eine spanische Steuernummer für Ausländer N.I.E. („Número de Identificación de Extranjero“) geht fast gar nichts in Spanien, weder eine Kontoeröffnung noch ein Optionsvertrag.
Die N.I.E. kann bei der Ausländerbehörde von Mallorca sowie bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden.
Der Kaufpreis für den Kauf einer Immobilie wird auf Mallorca wie in Spanien üblicherweise per Bankscheck einer spanischen Bank beim Notartermin entrichtet. Schon deswegen ist eine spanische Kontoverbindung (Cuenta bancaria) sinnvoll. Alternative: Der Käufer überweist das Geld an seinen Rechtsanwalt, der einen Scheck über sein Konto ausstellt.
Auch die Abbuchung der laufenden Kosten der Mallorca-Immobilie, etwa Internet, Strom, Wasser, Hausgeld („Communidad“) ist das Konto wichtig.
Eine Finanzierung der Ferienimmobilie ist theoretisch auch in Deutschland möglich, allerdings winken die meisten deutsche Banken ab, da sie den Immobilienmarkt Mallorca nicht einschätzen können. Besser sind die Chancen bei großen Bankhäusern, die in Mallorca/Spanien Filialen oder Partner haben. Wie bei einer Immobilie in Deutschland müssen dafür eine Vielzahl von Unterlagen beigebracht werden. Gut daran ist aber, wer vorab geklärt hat, ob überhaupt eine Finanzierung der Ferienimmobilie in Frage kommt.
4. Ein guter Immobilienmakler - wie wir es sind ;o) - wird bereits alle Unterlagen prüfen und beim Options- und Kaufvertrag beraten. Bezahlt wird der Immobilienmakler auf Mallorca wie in Spanien üblich aber allein vom Verkäufer. Ein selbst beauftragter (deutschsprachiger) Anwalt („Abogado“) hat allein die Interessen des Mandanten zu vertreten und haftet für Beratungsfehler. Die Kosten liegen üblicherweise bei einem Prozent des notariellen Kaufpreises der Immobilie, sind aber verhandelbar.
Vor allem beim Finca Kauf auf Mallorca ist ein Rechtsanwalt ratsam, denn hier gilt es, die Legalität des Gebäudes zu prüfen. Generell gilt: Nur was 1956 und davor bereits nachweisbar vorhanden war, ist legal. Für die Zeit danach gelten diverse Regeln (unter anderem Grundstücksgröße). Bestandsschutz greift, wenn eine illegale Finca auf Mallorca mindestens acht Jahre bestanden hat und in dieser Zeit kein Verfahren (Infracción urbanística) eingeleitet wurde. Ob etwas schon acht Jahre oder mehr bestanden hat, lässt sich mit Luftbildaufnahmen nachweisen. Diese sind frei zugänglich, auch die Verwaltungen arbeiten damit (https://ideib.caib.es/visor/?locale=es). Mit den verschiedenen „Capas“ lässt sich die Entwicklung einer Immobilie über Jahrzehnte nachvollziehen.
Bei der Finanzierung nicht vergessen: die Nebenkosten. Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten etwa 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Der größte Posten ist die Grunderwerbssteuer. Seit 2022 ist die Grunderwerbssteuer auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) wie folgt gestaffelt:
Wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, fällt Mehrwertsteuer (IVA) an. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich um einen Ersterwerb handelt, also einen Neubau.
Die IVA-Steuersätze hängen von der Immobilie ab: Wohnungen (10 %), Häuser (10 %), gewerbliche Immobilien (21 %), Garagen (21 %).
Weitere Kosten (Stand 2022) in Prozent vom Kaufpreis:
Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad): Nur mit diesem Dokument dürfen Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telefon eingerichtet werden. Mit anderen Worten: Ohne Cédula ist die Immobilie praktisch wertlos.
Lesen Sie hier mehr über die neuen Regeln zur Bewohnbarkeitsbescheinigung.
Energieausweis (Certificado eficiencia energética): In Spanien muss seit 2013 jede Immobilie, die verkauft oder vermietet wird, über ein Energiezertifikat verfügen, sonst darf sie gar nicht verkauft werden.
Grundbuchauszug (Nota Registro): Damit lassen sich die aktuellen Eigentumsverhältnisse, die wesentlichen Immobilien-Daten sowie der Lasten und Belastungen ablesen. Mit einer bestätigte Bescheinigung gibt es noch weitergehende Auskünfte.
Katasterauszug (Extracto del catastro): Dient vor allem zur Berechnung der Grundsteuer, kann aber auch Unregelmäßigkeiten erkennen lassen, etwa wenn im Kataster größere Bauvolumen als im Grundbuch eingetragen sind. Das deutet dies auf illegale Gebäudeteile hin.
Die Kastasterangaben sind öffentlich. Dafür ist nötig die Katasternummer, Parzelle und Poligono oder einfach die Adresse.
Seguro Decenal: Seit 2000 ist für alle Bauträger in Spanien gesetzlich vorgeschrieben, eine Versicherung abzuschließen, die 10 Jahre lang nach Baufertigstellung für schwere Bauschäden einspringt, wenn der Bauträger nicht zahlt.
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