Grundsteuern in Spanien

Vermögenszuwachs berechnen

Wenn Sie im Jahr 2022 eine Immobilie verkauft haben, müssen Sie das Ergebnis in Ihrer IRPF-Steuererklärung 2023 in Spanien angeben. Um die Höhe der zu zahlenden Einkommensteuer zu ermitteln, müssen Sie zunächst den durch den Verkauf erzielten Veräußerungsgewinn berechnen. Dazu müssen Sie den Kaufpreis der Immobilie vom Übertragungswert (Verkaufspreis) abziehen.

Übertragungswert

Der Übertragungswert einer Immobilie bezieht sich auf den Nettogewinn, den Sie aus dem Verkauf Ihrer Immobilie erzielt haben. Dieser sollte beinhalten:

• den Verkaufspreis der Immobilie,
• die mit der Transaktion verbundenen Kosten, wie etwa Notargebühren,
• die Steuern, die Sie für die Transaktion zahlen mussten,
• Maklerprovision, falls zutreffend.

Anschaffungswert

Der Anschaffungswert hingegen bezieht sich auf die Gesamtinvestition in die Immobilie vom Zeitpunkt des Kaufs bis zum Verkauf. Zu berücksichtigende Aspekte sind hierbei:

• der Kaufpreis Ihres Eigenheims,
• Renovierungen, Reparaturen usw.,
• Ausgaben und Steuern, die sich aus dem Kauf ergeben,
• Hypothek.

Beispiel für die IRPF-Grundsteuer

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 100.000 Euro gekauft haben und 150.000 Euro erhalten (nachdem Sie bereits die mit der Transaktion verbundenen Kosten wie Notar, Steuern, Gebühren usw. bezahlt haben), verbleibt Ihnen ein Vermögenszuwachs von 50.000 Euro. Auf diesen Betrag müssen Sie die IRPF-Quellensteuer anwenden, die in diesem Fall 21 % beträgt.

Berechnung der IRPF-Grundsteuer

Wenn Sie durch die Transaktion Geld verloren haben, müssen Sie keine Quellensteuer erheben. Wenn Sie hingegen einen Gewinn erzielt haben, müssen Sie eine der folgenden IRPF-Einkommenssteuerklassen anwenden, die von der Höhe des Gewinns abhängt:

• Bis zu 6.000 Euro Gewinn: 19 %.
• Zwischen 6.000 und 50.000 Euro: 21 %
• Zwischen 50.000 und 200.000 Euro: 23 %
• Mehr als 200.000 Euro: 26 %

Muss beim Immobilienverkauf in Spanien Einkommensteuer gezahlt werden?

In der Regel ja, aber es gibt Fälle, in denen es nicht verpflichtend ist, eine IRPF-Quellensteuer bei einem Immobilienverkauf in Spanien anzuwenden. Dies ist in den folgenden Situationen der Fall:

• Befreiung von der IRPF-Einkommensteuer beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes für Personen über 65 Jahre: Sie müssen den Veräußerungsgewinn aus der entgeltlichen oder gewinnorientierten Übertragung Ihres Hauptwohnsitzes nicht angeben, wenn Sie über 65 Jahre alt sind oder wenn Sie sich in einer Abhängigkeitssituation befinden. Daher müssen Sie das IRPF nicht anwenden.
• Es gibt keinen Veräußerungsgewinn: Wenn Sie beim Verkauf einer Immobilie keinen Gewinn erzielt haben, müssen Sie keine IRPF-Quellensteuer anwenden.
• IRPF-Befreiung bei Überlassung an Zahlungs statt (dación en pago): Wenn Sie Ihre Immobilie an die Bank übergeben mussten, weil Sie sich die Hypothek nicht leisten konnten, können Sie eine Befreiung von der IRPF-Zahlung beantragen. Dazu müssen Sie nachweisen, dass Sie nicht zahlungsfähig sind oder über keine sonstigen Vermögenswerte verfügen, um die Schulden zu begleichen.
• Befreiung für Reinvestitionen in Ihren Hauptwohnsitz: Wenn der Gesamtgewinn, den Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielen, für den Kauf eines anderen Hauses oder die Renovierung des Hauses bestimmt ist, das Ihr Hauptwohnsitz werden soll, sind Sie von der Anwendung der IRPF befreit. Die Anwendung der Befreiung erfolgt nicht automatisch, sondern Sie müssen Ihren Wunsch, sie in Anspruch zu nehmen, mitteilen. Die Reinvestition muss innerhalb eines Zeitraums von höchstens zwei Jahren erfolgen, entweder vor oder nach dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes.

Einkommenssteuerabzüge für Renovierungsarbeiten am Hauptwohnsitz

Das spanische Finanzamt (in Spanien als Hacienda bekannt) bietet Einkommenssteuervergünstigungen für Personen an, die an ihrem Hauptwohnsitz oder ihrer Mietwohnung Renovierungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz durchgeführt haben. Diese lauten wie folgt:

Abzug von 20 %

Diesen Abzug können Personen beantragen, die Renovierungsarbeiten an ihrem Hauptwohnsitz durchgeführt haben, um eine Heizkosteneinsparung von 7 % zu erzielen. Sie müssen dies durch Vorlage des Energieausweises vor und nach den Arbeiten nachweisen.

Abzug von 40%

Sie haben Anspruch auf diesen Abzug, wenn die von Ihnen durchgeführten Renovierungsarbeiten den Indikator für den nicht erneuerbaren Primärenergieverbrauch um mindestens 30 % reduzieren. Dies ist auch dann der Fall, wenn Sie eine Verbesserung der Energieeffizienz Ihrer Immobilie hin zur Energieeffizienzklasse A oder B erreichen. Dies müssen Sie durch Vorlage des Energieausweises vor und nach den Arbeiten nachweisen.

Abzug von 60%

Von diesem Abzug können diejenigen profitieren, die Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, um eine Verbesserung der Energieeffizienz von kompletten Gebäuden zur überwiegenden Wohnnutzung zu erzielen. Der Abzug gilt für natürliche Personen, die Eigentümer von Gebäuden sind, d. h. er kann nicht von juristischen Personen beantragt werden. Um diesen Abzug zu erhalten, muss nachgewiesen werden, dass der Verbrauch an nicht erneuerbarer Primärenergie um mindestens 30 % reduziert wurde.

Was gilt als gewöhnlicher Wohnsitz?

Damit die Immobilie als gewöhnlicher Wohnsitz in Spanien angesehen werden kann, müssen Sie laut Steuerbehörde drei Jahre ununterbrochen dort wohnen. Sie kann als gewöhnlicher Wohnsitz betrachtet werden, wenn Sie zwar nicht während dieses Zeitraums dort gewohnt haben, aber Umstände eingetreten sind, die einen notwendigen Wechsel des Wohnsitzes erfordert haben.

Einkommensteuerermäßigung für Mieteinnahmen

Wenn Sie Einkünfte aus der Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes erzielt haben, können die Ausgaben von den erzielten Einkünften abgezogen werden. So können Sie zum Beispiel die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen, Müllabfuhr und Grundsteuer absetzen, um nur einige zu nennen.

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